南山核心区带稳定租约幼儿园 | 70 年居住用地产权 | 年租金递增 3% | 低物业费高回报率
一、资产基本概况
✅ 标的属性：建面 3355.53㎡纯独栋幼儿园，2007 年竣工，产权清晰无抵押，土地用途为居住用地，使用年限至 2065 年 5 月，剩余约 40 年产权，用途合规性有保障。
✅ 售价与性价比：单价仅 14400 元 /㎡，总价 4831.96 万元，远低于南山同类商业教育资产单价，整购门槛适中，适合投资客与教育机构布局。
✅ 租约与收益：当前租户为正规幼儿园，租期自 2023 年 9 月至 2029 年 7 月（剩余约 4 年租期），月租金 51.5 元 /㎡，每年递增 3%，首年租金收益约 206.8 万元，租金回报率达 4.28%，现金流稳定无空置风险。
✅ 运营成本：物业费仅 1 元 /㎡/ 月，远超同类物业的低成本管理，接手即可享受纯租金收益，无需额外投入维护成本。
二、价值解析
地段于深圳南山教育资源密集区，民办幼儿园需求旺盛，70 年居住用地属性的教育资产极强，相比 40 年商业用地，产权年限更长、保值性更高，未来用途变更灵活性更强。
现有租约锁定 5 年 10 个月稳定现金流，年 3% 租金递增可对冲通胀风险；租约到期后，可选择续约，或合规变更为教育培训、社区配套等业态，进一步提升资产价值。
低风险高适配适合两类买家：① 投资客：长期持有收租，优于银行理财、住宅租赁；② 教育机构：收购后自主运营，省去选址、装修成本，直接对接区域生源市场。
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